정비사업
개념
「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업
사업유형
- 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
- 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
사업유형별 비교
사업유형별 비교 - 구분, 재개발사업, 재건축사업순으로 정보를 제공하고 있습니다.
구분 |
재개발사업 |
재건축사업 |
지역여건 |
노후불량 다세대·다가구 등이 밀집한 지역 |
낡고 오래된 아파트, 연립주택 등 공동주택 |
사업면적 |
1만㎡ 이상 |
1만㎡ 이상 |
사업요건 |
- 노후·불량건축물수가 전체 건축물수의 2/3이상(필수)
- ①~④ 중 1(선택)
- 주택접도율 40% 이하
- 과소필지 40% 이상
- 호수밀도 60호/ha 이상
- 노후연면적 2/3 이상
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내용 #555555 |
안전진단 |
- |
실시 |
정비계획수립 시 동의요건 |
토지등소유자 2/3이상 및 토지면적의 1/2 이상 |
토지등소유자 60%이상 및 토지면적의 1/2 이상 |
조합원 자격 |
토지 또는 건축물 소유자 |
건축물 및 부속토지 소유자 |
조합설립 동의요건 |
토지등소유자 3/4이상 및 토지면적 1/2이상 동의 |
동별 구분소유자 과반수 이상과 전체 구분소유자 3/4이상 및 토지면적 3/4이상 동의 |
정비사업 절차
- (안전진단) 구역지정
- 조합설립추진 위원회 구성
- 조합설립 인가
- 사업시행 계획인가
- 분양신청
- 관리처분 계획인가
- 이주, 철거 및 착공
- 준공인가
- 이전고시
- 해산 및 청산
신속통합기획
공모를 통해 선정된 주택재개발 후보지를 대상으로 사업 초기단계부터 서울시와 자치구·주민·전문가 등이 함께 참여해 지역의 특성과 사업성·공공성 등을 모두 고려,
도시계획심의에 적합한 신속통합기획 가이드라인과 정비계획을 수립하는 제도
후보지 공모 참여대상: 주택재개발사업 구역 법적 지정요건을 충족하고 토지등소유자의 30% 이상 동의
※ 토지등소유자 30% 이상 반대하면 참여 불가
- 후보지 공모 (서울시)
- 사전검토 (자치구)
- 후보지 선정 (서울시)
- 신속통합기획+정비계획 (시·구)
- 정비구역 지정 (열람공고-도계위심의)
공동주택 리모델링
개념
「주택법」에 따른 사용검사일(사용승인일)로부터 15년이상 경과된 공동주택의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위
증축항목 및 범위(주택법 제2조 및 66조)
증축항목 및 범위(주택법 제2조 및 66조) - 세대수, 층수(수직층축), 증축범위 (주거전용면적 기준)순으로 정보를 제공하고 있습니다.
세대수 |
기존 세대수 15% 이내 |
층수(수직층축) |
- 기존 15층이상: 최대 3개층
- 기존 14층이하: 최대 2개층
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증축범위 (주거전용면적 기준) |
- 85㎡ 초과 : 30% 이내
- 85㎡ 미만 : 40% 이내
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조합설립 동의 요건
조합설립 동의 요건 - 리모델링 범위, 동의요건순으로 정보를 제공하고 있습니다.
리모델링 범위 |
동의요건 |
주택단지 전체 |
전체 구분소유자와 의결권의 각 2/3이상 및 동별 구분소유자와 의결권의 과반수 |
동별 |
해당 동 구분소유자와 의결권의 2/3이상 |
리모델링 수직증축 VS 수평증축
리모델링 수직증축 VS 수평증축 - 구분 수직증축, 수평증축순으로 정보를 제공하고 있습니다.
사업방식 |
장점 |
단점 |
기존 건축물 위 최대 2~3개 층을 올리는 방식 |
기존 건축물 옆으로 면적을 늘리는 방식 |
수익성 우수 |
안정성 검증 간소 |
안정성 검증 절차 복잡 |
소형면적 감소 |
리모델링 수직증축 VS 수평증축 - 구분 [수직증축 적용시] (구조도면 필요), [수평증축 적용시] (수직증축 미적용)순으로 정보를 제공하고 있습니다.
[수직증축 적용시] (구조도면 필요) |
[수평증축 적용시] (수직증축 미적용) |
사업준비 |
조합설립인가 |
조합설립인가 |
1차 안전진단 |
1차 안전진단 |
1차 안전진단 |
1차 안전진단 |
사업진행 |
건축위원회 심의 (50세대이상-도시계획위원회) |
건축위원회 심의 (50세대이상-도시계획위원회) |
권리변동계획 수립 /2차 안전성검토 |
권리변동계획 수립 |
사업확정 |
사업계획승인 (리모델링 허가) |
사업계획승인 (리모델링 허가) |
이주 |
이주 |
사업완료 |
2차 안전진단 |
제외 (사업간소화) |
착공신고 |
착공신고 |
사용검사 |
사용검사 |
재건축사업 VS 리모델링
재건축사업 VS 리모델링 - 구분 재건축사업, 리모델링순으로 정보를 제공하고 있습니다.
구분 |
재건축사업 |
리모델링 |
관련법률 |
도시 및 주거환경정비법 |
주택법, 건축법 |
경과년수 |
준공 후 30년 이후 |
준공 후 15년 이후 |
안전진단 |
최소 D등급 이하 |
C등급 이상 |
정비방식 |
전면 철거 후 신축 |
대수선 또는 부분 철거 후 증축 |