정비사업
「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업
사업유형
- 재개발사업(공공재개발사업 포함)정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
- 재건축사업(공공재건축사업 포함)정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
정비계획 수립(정비구역지정) 요건
구분 | 재개발사업 | 재건축사업 |
---|---|---|
지역여건 | 노후불량 다세대·다가구 등이 밀집한 지역 | 낡고 오래된 아파트, 연립주택 등 공동주택 |
사업면적 | 1만㎡이상 | 1만㎡이상 |
사업요건 |
노후·불량건축물수가 전체 건축물수의 2/3이상(필수) ①~④ 중 1(선택)
|
200세대이상 |
안전진단 | - | 실시 (E등급(재건축) 또는 D등급(조건부 재건축)인 경우) |
동의요건 | 토지등소유자 2/3이상 및 토지면적의 1/2 이상 | 토지등소유자 60%이상 및 토지면적의 1/2 이상 |
- 1주택접도율폭 4m 이상 도로에 4m 이상 접한 건축물의 비율
- 2과소필지토지면적이 90㎡미만인 토지
- 3호수밀도1만㎡ (100m×100m)안에 건축되어있는 건축물 동수 (공동주택 및 다가구주택은 세대수가 가장 많은 층의 세대수를 동수로 산정)
노후ㆍ불량건축물 산정기준
- 공동주택
- 가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택
철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택. - 5층이상 건축물, 4층이상 건축물순으로 정보를 제공하고 있습니다. 5층이상 건축물 - 1981.12.31.이전 준공된 건축물:20년
- 1982.1.1.~1985.12.31. 준공된 건축물:22+(준공연도-1982)×2년
- 1986년 이후 준공된 건축물: 30년
4층이상 건축물 - 1981.12.31.이전에 준공된 건축물:20년
- 1982.1.1.~1990.12.31.준공된 건축물:21+(준공연도-1982)×1년
- 1991.1.1.이후 준공된 건축물:30년
- 나. 가목 이외의 공동주택: 20년
- 가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택
- 공동주택 이외의 건축물
- 가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외): 30년
- 나. 가목 이외의 구조 : 20년
단계별 절차
-
1
계획단계
- 기본계획수립 (서울시)
- 14일 이상 주민공람
- 지방의회 의견청취 (60일 이내 의견제시)
- 지방도시계획위원회 심의
- 안전진단 실시 (공동주택 재건축 시)
- 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10이상 동의
- 안전진단 결과 조건부 재건축 또는 재건축인 경우 재건축 가능
- 구역지정 (구청장 입안→서울시장 결정)
- 주민설명회, 30일 이상 주민 공람
- 지방의회 의견청취 (60일 이내 의견제시), 지방도시계획위원회 심의
- 추진위원회 승인 (토지등소유자→구청장)
- 위원장·추진위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수 동의
- 기본계획수립 (서울시)
-
2
사업시행단계
-
조합설립인가 (추진위원회→구청장)
- 재개발사업: 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의
- 재건축사업: 각 동별 구분소유자의 과반수 및 전체 구분소유자와 토지면적의 3/4 이상 주의주택단지가 아닌 경우 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3이상
- <환경 교통 재해 등 각종 영향평가 및 심의>
- 사업시행인가 (사업시행자→구청장)
- 조합총회의결(조합원 과반수 동의) 및 공람(14일 이상)
- <시공자 선정>
일반경쟁입찰 또는 수의계약으로 선정(※ 도시정비법 제29조)
주의서울시의 경우 공공지원제도로 사업시행인가후 선정
주의조례 제77조 제1항, 공공지원 시공자 선정기준(서울특별시 고시 제2019-159호) - <분양공고·분양신청>
- 분양공고: 사업시행인가고시일(시공자선정 계약 체결일) 120일 이내
- 분양신청기간: 분양신청 통지일로부터 30일이상 60일 이내(20일 범위 내 한차례 연장 가능)
- 관리처분계획인가 (사업시행자→구청장)
- 조합총회의결(조합원 과반수 동의) 및 공람(30일이상)
-
조합설립인가 (추진위원회→구청장)
-
3
완료단계
- 감리자지정 및 착공신고 (사업시행자→구청장)
- 착공신고 시 시공보증서 제출
- 일반분양 및 동 호수 추첨
- 준공인가 및 이전고시 (사업시행자→구청장)
- 준공인가 고시 후 확정측량 및 토지분할
- 분양자에게 통지 및 소유권 이전
- 시행자가 지방자치단체 공보에 이전고시 후 시ㆍ군ㆍ구에 보고
- 조합해산 및 청산 (사업시행자)
- 대지 및 건축물에 대한 등기 촉탁
- 청산금의 징수 및 지급
- 조합의 해산 및 서류이관(시행자→구청장)
- 감리자지정 및 착공신고 (사업시행자→구청장)